4 critères pour réussir son investissement à la montagne

4 critères pour réussir son investissement à la montagne

Dans une stratégie de diversification du patrimoine, on me pose régulièrement la question suivante : est-ce que l’investissement immobilier à la montagne est un bon investissement ?

Et ma réponse est souvent la même, tout dépend du prix d’acquisition, du potentiel de location, de la qualité du bien, de la proximité des pistes de ski…. Bref des réponses qui peuvent être adaptées à n’importe quel type d’investissement immobilier (hormis pour la question de la proximité des pistes de skis 😉

Par conséquent, il faut savoir que pour un même budget, acheter un studio en station de haute altitude équivaudrait à un 3/4 pièces dans une station de moyenne altitude.

Alors pour être efficient et réaliser un investissement rentable ou bankable voici mes 4 critères à prendre en considération avant de se lancer :

Les 4 critères bankable

  • Le niveau d’enneigement : Avec le réchauffement climatique qui malheureusement gagne du terrain d’année en année, les jours d’enneigement vont diminuer dans les années à venir. Les stations de haute altitude bénéficieront toujours de plus de neige que les stations de basse ou moyenne altitude.

Par ailleurs, plus la station est haute, meilleure sera la neige qu’elle soit fraiche ou artificielle. En effet, la neige artificielle est aujourd’hui indispensable pour compléter l’enneigement d’un domaine skiable et elle sera plus facilement cultivable dans une station où il fait froid donc en haute en altitude.

  • L’altitude de la station : Moins vous serez haut en altitude, moins le prix sera élevé pour un bien de même superficie. Comme évoqué en préambule, pour un même budget la superficie sera plus petite en haute altitude qu’en basse ou moyenne altitude. Alors, que recherchez-vous dans un investissement : la superficie et l’éloignement potentiel de la neige ou la proximité d’une petite de ski mais dans un logement plus exigüe ?
  • Le centre de la station ou être le pied des pistes : Vous vous souvenez probablement de Jean-Claude Dusse dans les couloirs du métro avec son attirail de skieur… si vous ne souhaitez pas connaître les mêmes mésaventures que notre cher ami, cherchez un bien où les pistes de skis sont à proximité rapide (à chaussure de skis). Le déplacement en montagne est souvent rendu compliqué par l’altitude. Donc visez des courtes distances pour rejoindre les pistes ou les commerces à proximité de votre achat immobilier
  • La rentabilité du bien à la location : ici on se place sur le prisme du propriétaire qui loue. Il faut absolument vérifier les montants des différentes taxes (foncières et habitation) et le montant des charges fixes en comparaison des loyers à percevoir.
  • En effet, pour que l’opération soit génératrice de cash-flow (c’est-à-dire que les revenus perçus soient supérieurs au montant des charges) il faut vous montrer curieux et questionneur dans vos recherches. C’est le prix d’achat agrémenté des différents frais qui détermine si oui ou non l’investissement est intéressant / bankable.

Pour calculer votre rentabilité de manière rapide :.

{Prenez le loyer mensuel perçu X 12} / prix d’achat pour obtenir votre rentabilité.

Un exemple : un bien acheté 80 000€ générant un loyer mensuel de 600€ donne une rentabilité de {(600 X 12) / 80 000€} = 9%

A la lecture de cet article, quels sont les liens annexes que vous souhaitez voir développer? La fiscalité du meublé ? Les techniques de financement ? Le calcul de l’optimisation fiscale ? etc…

N’hésitez pas à laisser vos réponses dans les commentaires pour la rédaction d’un article.

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